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El mercado inmobiliario global lleva meses absorbiendo un shock que nadie esperaba que se hiciera tan duradero: el conflicto en Oriente Medio ha roto la trayectoria bajista de los tipos de interés en el momento más delicado, justo cuando los bancos centrales empezaban a tener margen para respirar.
El resultado es un entorno donde la financiación vuelve a encarecerse, la demanda se resiente y los compradores que habían vuelto al mercado con optimismo se encuentran de nuevo ante un coste del crédito que reduce su capacidad real de compra.
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Lo ocurrido en España es el ejemplo más claro de esta tensión.
El país llega a junio de 2026 con un mercado inmobiliario históricamente tensionado —precios en máximos, demanda desbordada, oferta claramente insuficiente— y ahora se añade un factor nuevo: el Euríbor ha abandonado su tendencia bajista con fuerza.
Desde los 2,221% de febrero hasta los 2,804% de mayo, la subida acumula casi seis décimas en apenas tres meses.
Es el nivel más alto desde septiembre de 2024, descontando que el BCE subiría tipos el 11 de junio.
Para entender lo que eso significa en términos prácticos: una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con diferencial del 1% ve su cuota mensual encarecida en unos 60 euros respecto a hace tres meses. Para una hipoteca de 300.000 euros, el impacto supera los 100 euros al mes.
2025: el mejor año hipotecario en 15 años, y el punto de partida
Antes de analizar el deterioro, hay que poner en perspectiva desde dónde venimos.
2025 fue un año excepcional para el mercado hipotecario español, el mejor en década y media.
Según datos del INE, se inscribieron 501.073 préstamos para vivienda, un 17,8% más en términos interanuales y la cifra más alta desde 2010. El importe medio creció un 12,6% hasta los 163.738 euros, y el capital total prestado se disparó un 32,6%, superando los 82.000 millones de euros.
Al final, con el Euríbor bajando de forma sostenida durante 2024 y buena parte de 2025 —llegó a tocar el 2,114% en agosto—, las condiciones de financiación mejoraron lo suficiente como para que compradores que habían estado esperando decidieran entrar al mercado.
Las hipotecas a tipo fijo consolidaron su dominio (63,4% del total en diciembre de 2025), el plazo medio se situó en 25 años
y el tipo de interés medio de los préstamos cerró el año en el 2,87%, por debajo del 3% durante once meses consecutivos.
Ese dinamismo se reflejó también en las compraventas: 714.237 operaciones en 2025, el segundo dato más alto de la serie histórica, solo superado por 2007. El mercado funcionaba. La demanda embalsada se estaba liberando, los precios subían pero el acceso al crédito acompañaba.
Ese equilibrio, frágil por definición, es el que el conflicto en Irán ha comenzado a romper.
El problema que no se resuelve: la oferta
Lo más relevante del mercado español —y lo que explica por qué no se anticipa una corrección de precios incluso en este entorno de tipos más altos— es el desequilibrio estructural entre oferta y demanda.
El Banco de España estima un déficit acumulado de 700.000 viviendas. Y la construcción nueva, aunque mejora marginalmente, sigue muy lejos de cubrir esa brecha.
En 2025 se concedieron 139.016 visados de obra nueva, el mejor dato desde 2008.
Pero en perspectiva histórica sigue siendo un número pequeño: en los años del boom (2003-2007), se concedían más de 600.000 visados al año. La economía española crea hogares a un ritmo que la construcción no puede seguir.
El resultado está en los precios: el metro cuadrado de vivienda usada alcanzó los 2.795 euros en mayo de 2026, el máximo histórico de la serie de Idealista.
En el primer trimestre de 2026, el precio oficial del metro cuadrado superó los 2.315 euros según el Ministerio de Vivienda, por encima del pico de la burbuja de 2008.
Siempre precios nominales:
Las subidas interanuales más recientes —16,9% en mayo según Idealista— se producen con tipos hipotecarios al alza, con compraventas que empiezan a moderarse (cuatro meses consecutivos de caídas) y con una incertidumbre geopolítica que debería frenar la demanda.
Si los precios siguen subiendo en ese entorno, la explicación solo puede ser una: no hay suficiente vivienda. Y eso no cambia rápido.
El mapa global: tipos altos durante más tiempo
Lo que ocurre en España no es la norma… El sector inmobiliario está mostrando grandes divergencias entre regiones. El denominador común es que los bancos centrales que habían completado su ciclo de bajadas se encuentran ahora atrapados: la inflación energética derivada del conflicto en Oriente Medio les impide seguir relajando la política monetaria, y en algunos casos les obliga a revertirla.
En la eurozona, el IPC alcanzó el 3,2% en mayo de 2026, el nivel más alto en años. El BCE ha mantenido tipos en el 2%, pero la presión para subirlos es creciente.
El mercado de construcción sigue en contracción en los principales países —el PMI del sector lleva más de cuatro años por debajo de 50 en Francia, y Alemania volvió a caer después del breve repunte de finales de 2025—, lo que agrava el déficit de vivienda nueva.
En Italia, los precios de venta siguen marcando máximos consecutivos (2.196 euros/m² en mayo, +4,37% interanual), lo que sugiere que la presión alcista estructural también opera allí, aunque con menor intensidad que en España.
En Reino Unido, el patrón es el de un mercado que ha perdido el impulso que tenía a principios de año. Los precios crecen solo un 0,5% interanual en mayo, con caídas en Londres (-1,5%) y el sudeste del país.
El PMI de construcción cayó hasta 38,2 en mayo, el nivel más bajo desde mayo de 2020.
El Banco de Inglaterra mantiene tipos en 3,75% con una inflación que sigue muy por encima del objetivo, y el mercado ha descartado recortes rápidos.
Las aprobaciones hipotecarias suben (65.900 en abril, el máximo desde enero de 2025), pero los tipos efectivos de nuevas hipotecas han repuntado hasta el 4,08%. El diagnóstico es claro: sin bajadas de tipos materiales, el mercado no tiene catalizador para reactivarse.
Estados Unidos y la trampa de liquidez que se repite
El caso americano merece atención especial porque ilustra algo que ya ocurrió en 2025 y que ahora se repite en 2026: el mercado inmobiliario está atrapado en una lógica que los propios incentivos del sistema perpetúan.
Los propietarios que compraron o refinanciaron entre 2020 y 2022 tienen hipotecas fijas al 2,5%-3,5%. Con los tipos actuales en torno al 6,5%, vender implica perder esas condiciones y asumir una hipoteca nueva mucho más cara.
El resultado: nadie vende, el inventario disponible es muy bajo y los precios se mantienen firmes aunque las transacciones sean escasas.
Esta dinámica —que algunos analistas llaman “trampa de liquidez hipotecaria”— generó en 2025 uno de los mercados menos activos en décadas: las ventas de viviendas existentes rozaron mínimos históricos.
En 2026, el patrón continúa. Las ventas de viviendas usadas cayeron un 3,6% mensual en marzo hasta 3,98 millones de unidades anualizadas, el nivel más bajo en nueve meses. Las ventas pendientes, que habían mejorado levemente, siguen próximas a mínimos históricos.
El inventario de viviendas de segunda mano en abril alcanzó 1,47 millones, la cifra más alta para ese mes desde 2019, pero sigue siendo históricamente bajo.
El precio medio de la vivienda usada en abril fue de 417.700 dólares, un 0,9% más que hace un año. El de la vivienda nueva cayó hasta 387.400 dólares, su nivel más bajo desde julio de 2021.
La brecha entre ambos —la vivienda usada cotizando por encima de la nueva— es una anomalía estructural que persiste y refleja exactamente esa trampa: el mercado secundario tiene poco stock, el nuevo compite en precio, y ninguno de los dos genera el volumen de actividad que necesitaría una economía saludable.
La Reserva Federal mantiene tipos en el rango 3,50%-3,75%. La inflación ronda el 3%, pero el shock energético de Irán complica la trayectoria. Los recortes que el mercado descontaba para la primera mitad del año se han pospuesto indefinidamente.
Y sin bajadas de tipos, la hipoteca fija a 30 años —en el 6,48% según los últimos datos de Freddie Mac— no va a bajar lo suficiente como para liberar ese inventario retenido.
China: el problema inverso
Si el resto del mundo lucha contra la inflación y los tipos altos, China enfrenta exactamente lo contrario.
El sector inmobiliario lleva más de treinta meses consecutivos con caídas en los precios de la vivienda nueva, aunque el ritmo de deterioro se modera progresivamente.
En abril, la caída mensual fue del 0,19%, la menor en un año. Los precios de segunda mano bajaron un 0,23%, también la caída más suave en meses.
Los estímulos son constantes —más de 160 medidas de apoyo solo en el primer trimestre de 2026—, pero la confianza de los compradores no se restaura. La vivienda, que durante décadas fue el principal activo de los hogares chinos, se ha convertido en una fuente de pérdidas patrimoniales.
Mientras eso no cambie, la demanda doméstica no se reactiva, el consumo interno sigue débil y el crecimiento depende excesivamente de las exportaciones. Algunos análisis proyectan que la crisis del sector podría extenderse hasta 2030.
Gracias por leer
Diego
