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El problema de la vivienda en España es muy fácil de entender.
Eso sí… Lo difícil es llevar la solución a la práctica.
Así que vamos a hacer un reto. Dame 15 minutos.
En los cinco primeros te explico el problema.
En los cinco siguientes, las soluciones.
Y en los últimos cinco, por qué TODO lo que se está haciendo ahora mismo va en la dirección contraria.
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El problema
Según el INE, el precio de la vivienda libre subió un 12,9% en el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo de 2025.
Es la tasa más elevada desde el primer trimestre de 2007, y ya acumulamos 48 trimestres consecutivos de subidas interanuales. Doce años sin parar.
Y todas las comunidades autónomas, sin excepción, registran subidas de dos dígitos. Aragón y Murcia a la cabeza con un 15,6%.
Las más “moderadas”, Cataluña y Navarra, suben un 10,5%.
El problema de fondo se divide en dos:
Primer problema: Inflación
¿Qué es? La inflación es el aumento generalizado y sostenido de los precios de los bienes y servicios en una economía durante un periodo de tiempo, lo que reduce el poder adquisitivo del dinero.
Eun una imagen: Los euros de nuestro bolsillo cada vez, valen menos, y eso se está acelerando en los últimos años:
Los salarios no están creciendo al ritmo de los precios, así que cada año somos un poco más pobres en términos reales. Al menos en lo que más pesa en el bolsillo de cualquier familia: tener un techo.
Y aquí conviene distinguir entre precios nominales y precios reales. El 12,9% del INE es nominal, sin descontar la inflación. Cuando quitas la inflación, la foto no mejora en los últimos años. En 2025, la vivienda subió un 9,7% en términos reales, frente al 5,5% de 2024. Eso sí… Aun no ha alcanzado los niveles previos a la crisis de 2008.
Los salarios, crecieron un 1,4% en terminos reales.
Fíjense: descontando la inflación, la vivienda sube casi siete veces más que lo que cobramos. Y acelerando.
¿Qué significa eso en la práctica? Que cada año que pasa, la misma casa cuesta más horas de trabajo. El BdE lo dice sin rodeos en su Informe Anual 2025: los precios de la vivienda han crecido más que la renta de los hogares, y eso ha endurecido las condiciones de compra en España más que en las grandes economías europeas.
¿El resultado?
Un joven que quiera comprar sin ayuda familiar necesita 13,8 años de renta en Madrid y 12,3 en Barcelona.
La media para los no propietarios es de 6,8 años de renta neta.
Y la tasa de propiedad ha caído del 80% en 2007 al 73,3% en 2025, mientras el alquiler sube hasta el 20,2% de los hogares.
Y ojito, porque en alquiler la cosa está peor. En Sevilla, el 46,8% de los hogares que alquilan a precio de mercado destina más del 30% de su renta neta al alquiler. En Málaga, el 46,7%. En Barcelona, el 43,5%. En Madrid, el 41,3%.
¿Regalar prestamos es una solución viable?
Facilitando el acceso a la vivienda mediante préstamos regalados, lo único que consigue es complicar más la situación.
Es una solución totalmente sensata… Si el problema es que la renta no llega, la tentación es prestar más: avales públicos, hipotecas al 100%, ayudas a la entrada. Parece que ayuda. Lo que haces es darle a la demanda (estas personas) más capacidad de compra.
Pero si no aumenta la oferta… Es un problema más… Si hay diez compradores para cinco pisos y a todos les das más dinero, los cinco pisos que se siguen vendiendo van a subir de precio.
El propio Banco de España lo advierte: en zonas de oferta rígida, las políticas de demanda tienden a trasladarse a precios en lugar de mejorar el acceso. Lo cita con evidencia de Reino Unido, Alemania y Cataluña.
El préstamo no sube el salario. Así que el comprador acaba pagando un precio más alto con la misma renta, y por tanto más endeudado y durante más años. Al final, el problema no desaparece. Se traslada al balance de las familias.
Por eso digo que el primer problema, la renta, no se resuelve con crédito. Se resuelve atacando el segundo problema… Que es la clave.
Segundo problema: Oferta de vivienda
Dicho claro: no hay casas para todos. Especialmente en el centro de las grandes ciudades.
Hasta 2010, España construía más vivienda de lo que crecían los hogares. De ahí viene ese stock de unas 450.000 viviendas del boom que todavía no se ha vendido, pero en muchos casos mal ubicadas o en mal estado.
Desde 2011 la relación se invierte. Y desde 2021, la brecha se dispara: el déficit acumulado entre 2021 y 2025 ronda las 750.000 viviendas.
Más de la mitad, un 52,5%, se concentra en solo seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
Las cifras de 2025 lo resumen todo:
Por el lado de la demanda, 240.000 hogares nuevos (+1,2%), más unas 30.000 compras netas de no residentes
Por el lado de la oferta, solo 92.000 viviendas terminadas, un 9% menos que en 2024.
Es decir, por cada vivienda nueva se crearon casi tres hogares nuevos.
La pregunta del millón: ¿Y por qué no se construye más?
La elasticidad de la oferta en España a largo plazo es de aproximadamente 0,45.
Es decir… Aunque suban los precios, la construcción responde poco. Parece que no hay incentivos, incluso ni con los aumentos de precio. Estamos al nivel de Italia o Francia, muy por debajo de Estados Unidos, Canadá o Suecia, que superan 1.
Las causas son varias:
Apenas se ha ampliado el suelo urbanizable entre 2019 y 2025, y lo que ya está planificado se ejecuta poco: un 28% en Sevilla, un 35% en Madrid y Málaga, un 46,6% en Zaragoza.
La productividad del sector de la construcción ha caído un 13% desde 2013.
El 95% de las constructoras son microempresas de menos de 10 trabajadores.
Y el 63% de las empresas del sector señala la falta de mano de obra como limitación, muy por encima del resto de sectores.
Las soluciones
Si el GRAN problema es la falta de oferta, las soluciones deberían apuntar todas en la misma dirección. Voy a dar 5 ideas…
Primero, incentivar la construcción de obra nueva, sobre todo privada. Es donde dominan las pequeñas empresas y donde falta mano de obra cualificada. Un sector atomizado, con productividad a la baja y sin trabajadores no puede responder a una demanda de 240.000 hogares al año. Hace falta formación profesional, industrialización de la construcción y empresas con más escala.
Segundo y en relación con lo primero, aligerar la regulación y la carga fiscal sobre el suelo, sobre la construcción y sobre la compra de primera vivienda. Cuando la ejecución de los planes urbanísticos no llega ni a la mitad en ninguna de las grandes ciudades analizadas, el cuello de botella no es el dinero. Es la gestión. La coordinación entre administraciones y la simplificación urbanística son las únicas políticas con efecto duradero.
Tercero, la vivienda turística. A nivel nacional pesa poco, en torno al 1,5% del parque. Pero en los centros turísticos de Málaga o Las Palmas llega a suponer el 44-45% del alquiler disponible. Ahí sí hay margen de actuación, igual que en territorios con suelo limitado por pura geografía, como las islas. Pero ojo: actuar de forma quirúrgica, no con una medida general para todo el país.
Cuarto, construir más vivienda pública. España tiene en torno al 1,5% del parque en vivienda pública, frente al 7% de media europea. Países Bajos está en el 34,1%. Estamos a la cola.
Y quinto, dar más seguridad jurídica al propietario. Para que compense poner un piso en alquiler a largo plazo en lugar de alquilarlo de forma turística o incluso dejarlo vacío. Esto es más importante de lo que parece, porque alrededor del 90% del mercado del alquiler está en manos de particulares. No de grandes fondos. De pequeños propietarios.
Lo que se está haciendo… y por qué preocupa
Y aquí llegamos a la actualidad. Porque si el diagnóstico es falta de oferta, la pregunta obvia es: ¿qué están haciendo las administraciones?
En 2023 entra en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda.
Hasta 2023, salarios jóvenes y vivienda iban prácticamente de la mano. A finales de 2023, la vivienda estaba un 6% por encima de 2018 y los salarios un 3%.
Apenas un año después, la vivienda se ha ido al 18% y los salarios siguen en el 4%.
Evidentemente muchos factores han entrado en juego aquí… Pero la ley se aprobó para mejorar el acceso a la vivienda, y desde entonces el acceso no ha hecho más que empeorar.
Esta ley tiene 2 tipos de medidas:
Las que se aplican en todo el país, como el límite a la actualización anual de los alquileres en vigor. Hoy esas subidas están ligadas a un índice oficial, el IRAV, que el Banco de España menciona en su informe. Esta parte afecta a cualquier contrato, esté donde esté.
Las que dependen de cada comunidad autónoma, que es el caso del tope al precio de los nuevos contratos. La ley lo permite, pero solo se aplica si la comunidad declara zonas tensionadas. Según el Banco de España, los controles de precio en nuevos contratos se aplican en Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia (en A Coruña). Comunidades como Madrid, Andalucía o la Comunidad Valenciana no las han declarado.
Fijensé… Cataluña fue la primera en aplicarla, en marzo de 2024, y hoy ya cubre 271 municipios, en torno al 90% de la población catalana.
Según Brains Real Estate, la oferta de alquiler de larga estancia en Cataluña se ha desplomado un 72% desde la entrada en vigor del tope, de 68.629 anuncios activos en el primer trimestre de 2024 a apenas 18.878 en el segundo de 2026.
En Madrid, sin control de precios, la caída fue del 38%.
¿Dónde se fueron esos pisos? En buena parte, al alquiler de temporada, que no estaba sujeto al tope. En Barcelona, la oferta de alquiler permanente ha caído a la mitad, hasta unos 5.000 pisos, mientras que los temporales superan los 10.000, con un crecimiento del 58%.
Es cierto que los precios si que han aflojado… El que consigue firmar un contrato paga menos. Pero cada vez hay menos contratos que firmar.
Y ahora, el decreto MariCarmen
El Gobierno lleva esta misma lógica a toda España. El Real Decreto-ley 26/2026, conocido como «decreto MariCarmen», entra en vigor el 1 de octubre.
El inquilino podrá pedir hasta dos años más de contrato, las subidas de renta quedan limitadas al 2% y se regulan el alquiler de temporada y por habitaciones. Es decir, justo las vías por las que se escapó la oferta en Cataluña.
¿Por qué me preocupa? Porque el Banco de España ya ha documentado qué hace el propietario cuando no puede subir el alquiler durante el contrato: lo sube todo de golpe al firmar.
En 2024, los pisos que salían al mercado lo hacían un 16,5% más caros que la media de los alquileres ya firmados. Protege al que ya tiene contrato, y lo paga el que busca piso. Que es, precisamente, el joven.
Ojo, porque todavía no es definitivo: el Congreso tiene que convalidarlo el viernes 2 de octubre
Y una última cosa: esto no es 2008
Mucha gente, al oír que hay que construir más vivienda, piensa automáticamente en 2008.
Pero aquello fue otra cosa. Fue un problema de crédito: los bancos prestaban sin control, llegaron los impagos y se lo llevó todo por delante. Hoy conceder una hipoteca es mucho más estricto, y la mayoría son a tipo fijo.
El Banco de España no detecta acumulación de desequilibrios macrofinancieros: crédito, apalancamiento y estándares crediticios están en niveles contenidos. Sí que es cierto que el indicador de sobrevaloración de la vivienda está subiendo, pero sus niveles están en línea con los de 2004, no con los de 2007.
Y en términos reales, los precios todavía están un 12,2% por debajo del máximo de 2007, aunque acelerando.
Es una situación completamente distinta. Llevamos quince años con déficit de vivienda por miedo a repetir algo que no se parece en nada.
Gracias por leer
Diego
