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PASO 1: CALCULA TU PRESUPUESTO REAL

Antes de empezar a mirar casas en Idealista o soñar con tu futura vivienda, tienes que ser realista y hacer lo que nadie quiere hacer:

Sentarte con papel, boli y calculadora y preguntarte: ¿cuánto puedo pagar sin ahogarme?

Porque no se trata solo de que el banco te dé una hipoteca.

Se trata de que tú puedas pagarla mes a mes sin ir justo, sin vivir con miedo cada vez que sube el Euribor o hay un contratiempo en tu vida.

Así que vamos con las tres preguntas clave:

Pregunta 1: ¿Cuál es la cuota máxima que puedo pagar al mes?

Aquí usamos una regla muy clara: no más del 35% de tus ingresos netos.

Eso es lo que recomienda el Banco de España, y lo que siguen la mayoría de los bancos para medir tu capacidad de endeudamiento.

👉 Por ejemplo:

Si ganas 2.000 € netos al mes, tu hipoteca no debería superar los 700 € al mes.

¿Ganas 3.000 € entre tú y tu pareja? Máximo 1.050 € al mes de cuota.

Este cálculo es el punto de partida para todo lo demás.

Pregunta 2: ¿Tengo otras deudas o gastos fijos que resten capacidad de pago?

Ese 35% no se aplica sobre lo que te gustaría tener disponible, sino sobre lo que realmente puedes pagar después de cubrir tus gastos fijos.

• ¿Pagas 200 € de coche al mes?

• ¿Tienes préstamos personales?

• ¿Tarjetas de crédito con pagos mensuales?

Réstalo.

Ejemplo:

Ganas 2.000 €, 35% = 700 €, pero estás pagando 200 € en deudas → solo podrías asumir una hipoteca de 500 € al mes como mucho.

Esto es lo que los bancos miran en detalle cuando estudian tu perfil.

Pregunta 3: ¿Cuánto necesito tener ahorrado?

Aquí viene una de las grandes preguntas de cualquier comprador primerizo.

La mayoría de los bancos financian hasta el 80% del valor de compra o tasación, lo que significa que tienes que poner de tu bolsillo al menos el 20% restante.

Y eso no es todo.

Además, hay que sumar los gastos asociados a la compra:

→ impuestos, notaría, registro, tasación, seguros...

Lo normal es que esos gastos ronden un 10% adicional del valor de la vivienda.

👉 ¿Quieres comprar una casa de 200.000 €?

• Necesitas al menos 40.000 € para la entrada (20%)

• Y unos 20.000 € para los gastos
  → Total: 60.000 € de ahorro recomendado

Parece mucho, lo sé.
Pero hay excepciones.

Hay casos —como perfiles muy solventes, funcionarios, o compras por debajo del valor de tasación— donde podemos conseguir hasta el 90% o incluso el 100% de financiación.

Si quieres saber si es tu caso, quédate hasta el final del vídeo.
Te explicaré exactamente cuándo se puede y cómo conseguirlo.

PASO 2: TIPOS DE HIPOTECA – FIJA, VARIABLE, MIXTA

Antes de firmar nada con ningún banco, tienes que entender qué tipo de hipoteca estás contratando, porque eso va a marcar tus próximos 20 o 30 años.

Existen tres grandes tipos de hipoteca en España: fija, variable y mixta.

Hipoteca fija:

Características:

• El interés se mantiene igual toda la vida del préstamo.

• Sabes lo que vas a pagar cada mes desde el primer día hasta el último.

• No hay sorpresas. Suban o bajen los tipos, tu cuota es la misma.

Pros y contras:

• Punto fuerte: tranquilidad y previsibilidad.

• Punto débil: pagas un poco más de intereses al inicio que en una variable.

Ideal para ti si... tienes estabilidad laboral, no quieres sobresaltos y valoras dormir tranquilo.

Hipoteca variable:

Características:

• El interés cambia en función del Euribor + un diferencial fijo (por ejemplo, Euribor + 0,8%).

• Al principio, sueles pagar menos que con una fija, porque los tipos pueden estar bajos.

• Pero cuidado: si sube el Euribor, sube tu cuota. Y puede subir mucho.

Pros y contras:

• Punto fuerte: cuotas iniciales más bajas.

• Punto débil: imprevisibilidad. Difícil de presupuestar a largo plazo.

No recomendable si... vas justo mes a mes o no quieres estar pendiente del mercado.

Hipoteca mixta:

Características:

• Es un híbrido: empiezas con interés fijo (normalmente 5 a 10 años), y luego pasa a variable.

• Al principio tienes estabilidad, y luego puedes beneficiarte si los tipos bajan.

Pros y contras:

• Punto fuerte: combina seguridad inicial con flexibilidad futura.

• Punto débil: pasado el tramo fijo, vuelves a estar expuesto al Euribor.

Buena opción si... planeas vender antes del tramo variable, o si ahora mismo quieres previsibilidad pero estás abierto al riesgo en el futuro.

¿Cuál te conviene?

Hazte estas preguntas clave:

1. ¿Toleras el riesgo?
   Si no soportas la idea de que tu cuota suba 100 € o 200 €, descarta la variable.

2. ¿Cuántos años quieres pagarla?
   Para hipotecas cortas, una fija puede salir incluso más barata. Para plazos largos, hay más juego.

3. ¿Cómo ves el mercado en los próximos años?
   ¿Crees que los tipos bajarán? La variable o mixta podrían beneficiarte. Si piensas que seguirán altos o subirán más, quédate con la fija.

4. ¿Vas a vender antes de 10 años?
   Entonces una hipoteca mixta puede ser muy atractiva: aprovechas la estabilidad del tramo fijo y luego... que se la coma el siguiente.

PASO 3. DOCUMENTACIÓN IMPRESCINDIBLE

Vale, ya sabes cuánto puedes pagar. Ya sabes qué tipo de hipoteca quieres.
Ahora viene una parte clave: presentarte ante el banco.

Y te lo digo claro:
Si no llevas todo bien preparado, el banco ni te escucha.

Esto no va de ir con una carpeta a ver qué te dicen.
Va de demostrar que eres un perfil solvente, organizado y de confianza.

Cuanto mejor presentes tu documentación, más opciones tendrás de conseguir buenas condiciones.

DOCUMENTACIÓN BÁSICA que TODO comprador debe tener:

• Identificación personal:

  • DNI o NIE en vigor.

  • Si sois dos, cada uno debe presentar lo suyo.

• Ingresos y situación laboral:

  • Últimas 3 nóminas

  • Contrato de trabajo (si es indefinido, mejor todavía)

  • Vida laboral actualizada

  • Declaración de la renta de los últimos 2 años

• Situación financiera actual:

  • Movimientos bancarios de los últimos 3 meses

  • Recibos de otros préstamos o deudas (por ejemplo, el coche o una tarjeta de crédito)

  • Justificantes de ingresos extra, si los tienes

Si eres autónomo, el banco te va a pedir algo más:

• Declaraciones trimestrales de IVA e IRPF

• Declaración anual del IVA

• Justificantes de pago de autónomos a la Seguridad Social

• (Y si tienes una SL, también pueden pedir balances, modelo 200, etc.)

¿Ya tienes una vivienda vista?

Entonces añade:

• Contrato de arras o de reserva (si ya lo firmaste)

• Nota simple del Registro de la Propiedad, actualizada, donde aparece si la vivienda tiene cargas o no.

CONSEJO CLAVE:

Prepara todo en PDF, bien ordenado, renombrado y limpio.

Por ejemplo: Nomina_Abril_2025.pdf, Vida_Laboral.pdf, Contrato_Laboral.pdf, etc.

Hazle el trabajo fácil al asesor o al banco. Cuanto más claro presentes tu perfil, mejor impresión das.

Y eso puede marcar la diferencia entre una oferta buena… y una mediocre.

PASO 4: NEGOCIAR CON LOS BANCOS

Ahora sí. Ya tienes tus cuentas claras y toda la documentación lista.

Es el momento de sentarse con los bancos.
Y aquí va algo que no se te puede olvidar:

👉 No vas al banco a rogar. Vas a negociar.

Tú no estás pidiendo un favor. Estás eligiendo a quién le vas a pagar intereses durante 20 o 30 años.

Y créeme, a los bancos les interesa prestarte ese dinero. Haz que se ganen tu hipoteca.

NO te conformes con tu banco de siempre.

Uno de los mayores errores es ir solo a la entidad donde ya tienes tu cuenta.
Error.
¿Por qué? Porque para ellos, ya eres cliente. Ya tienen el pescado vendido.

Haz esto:

• Consulta con al menos 3 bancos diferentes

• Mejor aún, habla con un bróker hipotecario profesional, que puede comparar ofertas por ti y negociar condiciones mejores gracias al volumen que maneja

PRODUCTOS VINCULADOS: ¿sí o no?

Esto es importante.

El banco te va a decir:
“Si contratas nuestros seguros, nuestra tarjeta, nuestro fondo de inversión… te bajamos el interés.”

Suena bien, ¿no?

🎯 Pero ojo:

Por ley, no estás obligado a contratar productos vinculados.
Y el banco está obligado a darte dos ofertas:

1. Una con las vinculaciones

2. Otra sin ellas

¿Qué debes hacer tú?
Comparar fríamente.

• ¿Ese seguro de vida cuesta más que lo que te ahorras?

• ¿Te obligan a gastar mínimo X al mes con su tarjeta?

• ¿Ese fondo que te ofrecen tiene comisiones altísimas?

Muchas veces, parece que te bajan el interés… pero lo recuperan por otro lado.
Haz números. Siempre.

TIN vs. TAE: no te líes

Otro error muy común: fijarse solo en el TIN.

Vamos a aclararlo:

• TIN = Tipo de Interés Nominal. Solo el % que te cobran por prestarte el dinero.
  No incluye comisiones, ni seguros, ni nada más.

• TAE = Tasa Anual Equivalente. Es el coste total real de la hipoteca, incluyendo:

  • Comisiones de apertura

  • Seguros

  • Gastos

  • Productos vinculados

🔍 Siempre compara TAE con TAE.

No compares una TAE de un banco con el TIN de otro.
Eso es como comparar peras con manzanas.

Resumen para negociar bien:

• Presenta un perfil claro, limpio y ordenado

• Compara mínimo 3 ofertas

• Evalúa si los productos vinculados realmente te benefician

• Compara siempre TAE vs TAE

• Y si tienes dudas, déjalo en manos de un profesional

PASO 5: GASTOS ADICIONALES

Has encontrado la casa de tus sueños, el banco ya te da la hipoteca...
Parece que todo está listo, pero cuidado:

Comprar una casa no es solo pagar el precio de la vivienda.

Hay una serie de gastos adicionales que muchas personas subestiman y que pueden suponer entre un 10% y un 15% extra sobre el precio total.

Vamos a repasarlos uno a uno para que no te pille de sorpresa.

IMPUESTOS

Este es el gasto más importante después del precio de la vivienda. Y varía según el tipo de inmueble:

Obra nueva (eres el primer comprador):

• IVA: 10% sobre el precio de la casa

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma

Vivienda de segunda mano:

• No pagas IVA, pero pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que suele oscilar entre el 6% y el 10%, también según la CCAA

👉 Ejemplo:
Si compras una casa de 200.000 € de segunda mano en una comunidad con ITP al 7%, solo en impuestos pagarías 14.000 €.

OTROS GASTOS ADMINISTRATIVOS

Notaría

Es obligatoria para formalizar la escritura de compraventa.
El coste depende del valor de la vivienda, pero en general está entre el 0,2% y el 0,5% del precio.

Registro de la Propiedad

Tendrás que inscribir tu casa para que legalmente figure a tu nombre.
Coste aproximado: 0,1% a 0,25%.

Gestoría

Aunque no es obligatoria si tú haces los trámites, casi siempre tendrás que usar una, sobre todo si hay hipoteca.

Se encargan de presentar impuestos, registrar la escritura, recoger documentos...
💰 Precio: entre 300 € y 500 €.

Tasación

El banco necesita una tasación oficial para calcular cuánto te presta.
Tiene que estar hecha por una tasadora homologada.
Suele costar entre 300 € y 600 € según el inmueble.

SEGUROS

Si pides hipoteca, el banco te va a exigir un seguro de hogar.
Este sí es obligatorio por ley.

Además, te recomendarán (o presionarán) para contratar un seguro de vida, sobre todo si eso les permite bajarte el interés.

⚠️ Aquí hay trampa:
Muchas veces te bajan el interés un 0,2%, pero te encajan un seguro de vida carísimo durante 5 años.
Haz los cálculos y mira si realmente te compensa.

Importante: ¿El banco asume estos gastos?

Desde la reforma hipotecaria de 2019, el banco está obligado a asumir:

• Los gastos de notaría relativos a la hipoteca

• El registro de la hipoteca

• Los gastos de gestoría de la hipoteca

• El Impuesto de AJD (siempre que aplique a la hipoteca)

💡 Pero ojo: esto es solo si hay hipoteca.
Los gastos de compraventa (como el ITP, IVA, notaría por compraventa, etc.) los sigues pagando tú.

Y muy importante: algunos bancos te "regalan" estos gastos... pero luego te meten un interés más alto.
Así que siempre compara TAE y mira el coste total a largo plazo.

PASO 6: FIRMAR LA HIPOTECA

¡Ya casi lo tienes!
Has encontrado tu casa, has negociado con los bancos, tienes la oferta que te interesa...
Ahora vienen los últimos pasos del proceso hipotecario. Son clave, así que presta atención para no cometer errores de última hora.

TASACIÓN: UNA CONDICIÓN OBLIGATORIA

Antes de formalizar la hipoteca, el banco necesita saber cuánto vale realmente el inmueble.
Para eso se hace una tasación por parte de una tasadora homologada por el Banco de España.

Ojo con la caducidad:
La tasación tiene una validez de 6 meses desde que se emite. Si pasa ese tiempo, tendrás que repetirla y volver a pagar.

Puedes elegir tú la tasadora. No estás obligado a aceptar la del banco.

Ahora bien, en la práctica, algunos bancos te dicen que la aceptan… pero si el resultado no les cuadra, te exigen otra tasación de contraste, a su cargo, para asegurarse de que se ajusta a su criterio de riesgo.

💰 Consejo: si tienes varias ofertas en la mesa, espera a tener claro con qué banco vas a firmar antes de pagar la tasación.

LA OFERTA FINAL – LA F.E.I.N.

Una vez el banco aprueba tu solicitud y acepta la tasación, te envía la F.E.I.N., es decir, la Ficha Europea de Información Normalizada.

Es el documento oficial con las condiciones definitivas del préstamo hipotecario.

Es vinculante para el banco, lo que significa que no puede cambiar nada sin tu consentimiento.
Pero no es vinculante para ti: tú puedes echarte atrás sin penalización.

Por ley, te deben dar al menos 10 días naturales para revisarla.
Si estás en Cataluña, son 14 días.

¿Qué incluye la FEIN?

• Tipo de interés (TIN y TAE)

• Cuota mensual y duración

• Comisiones de apertura, amortización, etc.

• Condiciones de productos vinculados

• Cuadro de amortización completo

• Reparto de gastos (quién paga qué)

💡 Consejo: léela con calma. Si algo no entiendes, no firmes. Consulta con tu asesor, broker o incluso con el notario.

ACTA DE TRANSPARENCIA NOTARIAL

Antes de firmar la hipoteca, debes hacer una visita obligatoria al notario para firmar el llamado Acta de Transparencia.

¿Para qué sirve?

• El notario comprueba que el banco te ha entregado toda la documentación legal

• Te hace preguntas para verificar que entiendes lo que vas a firmar

• Puede anular la firma si considera que no estás bien informado

Esta visita debe hacerse al menos 24 horas antes de la firma final de la hipoteca.

Y sí, es obligatorio. Si no haces este paso, no puedes firmar la hipoteca.

FIRMA FINAL: NOTARÍA

¡Ha llegado el día clave! Vas a notaría a formalizar todo.
En realidad, vas a firmar dos escrituras separadas:

1. Escritura del préstamo hipotecario

   • Donde aparecen todas las condiciones del préstamo acordado con el banco.

2. Escritura de compraventa de la vivienda

   • Firmas con el vendedor o promotora, y la propiedad ya pasa a tu nombre.

🎉 ¡Y ahora sí! Te entregan las llaves.
Ya eres legalmente propietario de tu nueva casa.

PASO 7. ¿YA TIENES HIPOTECA? ¿SE PUEDE MEJORAR?

Muchos creen que una vez firmas una hipoteca, ya está todo hecho. Pero no es así.

Si firmaste una hipoteca en 2022 o 2023, especialmente a tipo fijo por encima del 3%, es muy probable que hoy estés pagando más de lo necesario.
Y sí, puedes mejorar tu hipoteca.

Esto se llama subrogación o novación. La diferencia es sencilla:

• Subrogación: cambias tu hipoteca a otro banco.

• Novación: negocias nuevas condiciones con el banco actual.

La realidad es que tu banco actual suele tener poco interés en mejorar tu hipoteca. Ya "te tiene", y rara vez te ofrecerá mejores condiciones sin que tú se lo exijas o le amenaces con irte.
Por eso, consultar con otros bancos o con un bróker hipotecario independiente puede darte mejores resultados.

¿Cuánto cuesta cambiar de hipoteca?

Antes de lanzarte a buscar una mejor oferta, es importante tener claro los costes asociados al cambio, que son reales y debes poder asumir:

1. Cancelación registral:
   Para eliminar la hipoteca antigua del Registro de la Propiedad.
   Coste aproximado: 700–900 €.

2. Penalización por cancelación anticipada:
   Si tu hipoteca actual es a tipo fijo, probablemente tenga una comisión de cancelación del 1% al 2% del capital pendiente.
   Ejemplo: si te quedan por pagar 180.000 €, podrías tener que abonar hasta 3.600 €.

3. Nueva tasación del inmueble:
   Obligatoria para que el nuevo banco valore si acepta la operación.
   Coste habitual: 300–600 €, dependiendo de la vivienda.
   Supongamos 400 € como media.

Total estimado de gastos: entre 4.500 € y 5.000 €.

¿Vale la pena? Veámoslo con un ejemplo real:

Imagina que tienes esta hipoteca:

• Capital: 180.000 €

• Plazo: 30 años

• Tipo: fijo al 3%

Ahora encuentras una oferta para cambiar a una hipoteca fija al 2,45%.

¿La diferencia parece pequeña? A largo plazo no lo es.

• Intereses totales con la hipoteca original: ~93.200 €

• Intereses totales con la nueva hipoteca al 2,45%: ~70.100 €

• Ahorro en intereses: +23.000 €
  (teniendo en cuenta capital pendiente y años ya amortizados, el ahorro neto sería menor, pero significativo).

Si restamos los gastos de cambio (~4.800 €), todavía estás ganando en torno a 9.000–14.000 € netos, dependiendo del momento exacto del cambio.